第一章项目概况
一、项目主办单位概况
（一）、开发商名称：四川**发展有限公司
（二）、法定代表：**
（三）、法定 年，成都市完成房地产开发投资.17亿元，同比增长37.4%；其中住宅完成投资.67亿元，同比增长49.6%。成都市房地产开发投资增幅由1-3月的3.9%、1-6月的24.3%、1-9月的33.0%增长到1-12月的37.4%，房地产开发投资呈逐月增长态势。
2）开发企业自筹资金能力增强
年，成都市房地产开发资金来源总额为.04亿元，同比增长66.4%。在各类资金来源构成中，其中国内贷款为.20亿元，同比增长63.7%，占比为11.3%，比重进一步缩小；利用外资24.29亿元，同比增长73.0%，占比提高到2.7%；自筹资金.60亿元，同比大幅增长83.3%，占比为42.8%；其他资金来源为.95亿元，同比增长52.6%，占比提高到43.2%(其中：定金及预付款为.70亿元，同比增长45.0%)。总的来看，房地产开发资金来源中，对国内贷款和外资的依赖度比往年明显减小，而自筹资金和其他资金成为主要的开发资金来源，占总量的86%。
3）.商品房施工、竣工面积大幅增长
年，成都市商品房施工面积达到.02万平方米，同比增长45.0%；其中新开工面积为.83万平方米，同比增长24.8%。全市商品房竣工面积为.17万平方米，同比增长64.7%。年成都市商品房施工、竣工面积大幅增长主要是受到住宅开发的支撑。办公用房的施工面积大幅增长，开发势头火热；商业营业房施工面积与上年基本持平，但新开工面积下降20%。
4）全市商品房供求总量大幅增长，均首年突破万平方米。
年，全市供应商品房.45万平方米，增长27.0%；全市成交商品房.24万平方米，同比增长27.8%。五城区供应商品房.82万平方米，增长24.6%，成交商品房8.80万平方米，增长31.0%。年成都市商品房供应和成交面积首年突破万平方米，市场总体表现为供求两旺的局面。
5）全市住宅市场持续活跃，支撑了市场规模继续扩大。
年，商品住宅仍是投资开发和需求的热点。去年全市商品住宅新增供应.44万平方米，大幅增长35.1%，成交.18万平方米，大幅增长35.7%。全市新建商品住宅供应和成交量分别占商品房总量的82.6%和89.2%。同期五城区商品住宅新增供应.47万平方米，大幅增长31.0%，成交.11万平方米，大幅增长27.9%。五城区新建商品住宅供应和成交量分别占商品房总量的75.8%和85.7%。商品住宅为市场供需主力，需求潜力巨大，支撑了房地产市场规模继续扩大。
1．2双流区域经济环境分析
1．21双流宏观经济基本面分析
双流县地处蜀中腹地，县城东升镇距成都市区16km。双流县是成都市郊大县，辖东升镇、华阳镇、永安镇、胜利乡、籍田镇、公兴镇、煎茶镇、文星镇、黄甲乡等26个乡镇。该县幅员面积km2，总人口91万。地理位置位于成都市南沿，自东向西三面紧邻成都，交能四通八达，是成都向南发展的中心。年，双流地区生产总值.8亿元，县域经济综合实力连续11年位居全省“十强县”之首，县域经济基本竞争力连续6年名列全国百强，排位升至43位，成为全省唯一跻身“全国中小城市综合实力百强”的县（市）。
随着新修编的《成都市总体规划》的出台，明确了成都市向南向东的发展方向，双流因位居成都南面近郊，其房地产开发也理所当然紧跟市区发展的步伐。根据成都市发展规划，成都市未来的南部新城包括大源、华阳、东升、航空港开发区、牧马山开发区五个组团，形成南部新城，为生活居住辅城、高新技术产业区、高教园区、休闲度假区。总体区域面积平方公里，包括11个城镇，是双流县经济最活跃，发展最强劲的地区，大量的可供开发的浅丘台地紧临中心城，是成都向南发展的首选地区。
双流已初步形成“井”字型和网状型道路交通网络，县内有成雅高速路、绕城高速路、成仁公路等国道干线76.8公里；有双流机场高速路、老川藏路、大
件公路等省道39.3公里；有华彭路、成环路、双楠大道、机场快速通道、长城南路、九马路、天府大道、华阳绕城路等县道公里；有19公里的成昆铁路双流段。此外全县26个镇、个行政村已全部实现村村通，全县通车里程已达公里，交通出行极为方便快捷。
年通车的双楠大道使从双流到成都只有5.6公里距离，也就是说，从双流到成都只有5分钟车程，另外迎宾大道，以及拟建中的下穿式新华双路（双流—华阳）、成都地铁，将把双流打造成为交通的枢纽地位。
东升镇做为双流县城所在，为全县政治、经济、文化、金融、商贸和信息中心。幅员面积53.2平方公里，辖4个村、16个社区，人口12万，为成都市卫星城，省级园林城镇，省级卫生城镇，省级社会治安综合治理模范镇，先后被国家民政部授予“中国乡镇之星”、“全国最佳乡镇”、全国小康示范镇称号，有“西南第一镇”之美誉。近年来，东升镇纵深“三个集中”，统筹城乡一体化发展加快工业化、城市化进程，大力提升东升“空港花园城”知名度，镇域经济和社会事业得到全面发展。东升镇正以其突出的区位优势，完善的基础设施，科学的政策措施，迎接城乡一体化、城市副中心等发展机遇。
到年，东升镇将发展成城南一个城区面积27平方公里左右、城市人口近20万的中等城市，即东升镇城区年均扩大一平方公里，年均新增人口名。在由一个中等城镇迈向中等城市的过程中，双流县将采用经营城市的一系列举措全面推进城市化进程。为此，东升镇将配合县政府搞好10多平方公里土地的拆迁和储备，以便用于公开拍卖。近期将做好东升镇白河路至绕城线两侧土地储备和广场宾馆至绕城路土地储备，预计面积将达数平方公里。
在“南部新城”的六个重点发展组团中，华阳作为前期规划重点，由于房地产开发带来的经济连动作用，使之略显成熟。而东升镇，作为双流县县域城镇，在“城乡一体化”的中期规划（-）中，将成为华阳光彩的折射地。东升镇目前人口约40万，尚有近26平方公里土地可作开发建设。在《城乡一体化发展规划方案》中，东升组团的城镇主要功能与华阳组团相同，主要产业仍为居住、商贸等。
东升镇的未来新城以建成“绿色流动都市------空港园林城市“为规划蓝图，它作为成都卫星城及双流中心城镇，将向城市多功能综合性方向发展。在双流县”中国西部航都，成都南部新城“的总体定位之下，东升镇作为以流房地产核心片区的地位与作用将愈加明显。目前，东升镇房产开发已步入大体量、高品质阶段，宗申流溪别院，水云花都，欧城花园，纬度18度，天府景秀，锦绣华都、御苑风景、锦镇等高品质楼盘的出现，已大大改观了东升镇项目以往只对本地客户产生吸引的局限。
东升的交通条件相对其它城镇优势明显。双楠大道的通车把东升镇到中心城区的距离缩短到15分钟，自驾车由川藏路经金花镇到市区，一般开车20分钟左右可以到市区二环，如果走广都大道经过航空港上机场大件路，一般开车在分钟左右可到市区神仙树。从客运总站或三强北路坐公交车，到市区红牌楼、盐市口等地，需要30-40分钟。这样的时间对于住在双流到市区上班的人来说，完全没有压力。住在东升，10分钟之内可到国际机场。大件路、川藏路、成雅高速路等，把东升和华阳、新津、温江、郫县乃至更广泛区域紧密相连连。现在地铁一号线已经开工，未来东升将有5条轨道交通线路（地铁或轻轨）穿过，这将使东升镇航空港未来的城市轨道比中心城的任何一个区都密集，生活出行非常快捷。
1．22双流房地产投资状况
5年，双流开发商品房面积万平米，销售面积余成平米，销售额达52亿元；开发商品房面积占全市总量的1/6，占区（市）县总量的1/3。
近两年，双流房地产业发展异常迅猛。年，双流共批准预售面积.24万平米，与5年同比增长15%；商品房销售面积.5万平米，比上年增长30%；商品房销售额达87.37亿元，同比增长68%。
年双流土地成交量达到了.66亩。作为成都近郊区县中最具房地产开发优势的地区，双流凭借优越的地理位置、便利的交通、巨大的土地储备和相对成都市区较低的地价，吸引了众多开发商的眼光，而随着主城区可供开发土地的日益稀少，近郊土地将在成都的土地市场中占据更为重要的位置，将成为未来成都房地产市场发展的重心所在。
作为“西部第一强县”的双流，其居家市场一直都非常巨大，以双楠大道为枢纽的红牌楼—武侯大道—金花经济带已基本形成，并初具规模。目前该区域的经济总量已接近百亿元。如此强势迅猛的经济增长带在带动大量就业的同时，必须面临一个关于居住的问题，在红牌楼做生意，在什么地方安家?双流是无可争论的首选之地。特别是随着成都向东向南发展战略的实施，双流的居住价值日益明显，与其他区域比，基础设施完善，交通便利，几条大道都没有过路费，这就为本县和外地的居住者降低了居住成本。
据调查显示，目前双流（以华阳与东升为主）在售楼盘房价均价在3元/㎡左右，老城区在元/㎡左右。从目前销售情况来看，房价在未来数年内仍将继续保持较快涨势和较大涨辐。
双流区域房地产业的发展中，历来注重“健康居家、自然和谐”理念，讲究共性和个性的辩证统一，经过10余年的精心培育，房地产开发企业达60余家，已形成较为健康、稳定、成熟的房地产市场。
5年──年，在双流城区代表性楼盘包括锦绣华都、水木华夏、纬度18、富豪时代等，-7年，代表性楼盘有蜀郡，阳光华苑，远大都市风景，棠湖帝景，大成天府景秀、久居福等。各楼盘销售情况良好，市场需求旺盛。
目前，双流的房产开发正如火如荼。双流必将以其诱人的发展前景、独特的绕大都市的区位优势、方便快捷的交通网络、高品质的居住环境、完善的生活配套设施以及优良的文化教育资源吸引着来自四面八方的开发商、购房户和置业投资者。
（二）、成都房地产行业的SWOT分析和发展趋势预测
1．SWOT分析
优势：
·成都是中国西部的文化、商业、金融、经济中心，也是重要的交通与物流枢钮，未来发展潜力巨大。
·人口众多，现有人口万，人均GDP较高，购买力强劲。
·气候温和，物产丰富，地势平坦，交通便捷，旅游与人文资源丰富，是整个西部最适合居住的城市。这也吸引了西部其它省份的人口来成都购房和定居。外来人口购房比例近几年均稳定在51%左右。同时，由于成都的宜居指数较高，物业增值潜力大，许多外地投资客纷纷选择来成都置业。近几年在成都购房的沿海城市（如上海，北京，深圳等）居民明显增多。
·成都汇聚了川内绝大多数的高校，每年毕业生选择留成都就业的占了大多数比例，这部分学生踏入社会几年后也加入到购房大军中，形成了一股数量不可小视的购买力量。
·近年来外资企业和国内的知名企业纷纷抢滩成都，将成都作为其西部扩张战略的重要桥头堡，成都“总部经济”的格局已初步形成并将继续得到发展。这些企业的员工和中高层管理者的住宅消费（包括企业团购）对拉动成都房地产业经济增长的作用也不可忽视。
·成都是个典型的消费城市，商业氛围浓厚，各类型的专业性商场众多，社区消费力较强，因此许多外地个体工商业者纷纷选择在成都经商和定居。这部分人往往具有较强的经济实力，对成都商铺和住宅的发展会起到较强的推动作用。
劣势：
·成都目前城市化程度还较低，城区人口不足四百万，农业人口占了六百多万。而后者的购买力明显较低，短期内对楼市增长尚不能形成较大推动力。
机会：
·成都已成为国务院批准的试验区，除可享受国家优惠政策的倾斜外，还可树立城市品牌，利于对外对内招商引资，从而为城市发展带来空前巨大和长期看好的机会。
·成都近两年作为统筹城乡综合配套改革试验区，大力推进城乡一体化进程，城市拆迁和旧城改造工作力度不断加大，这会产生大量的被动性住房需求，同时，由于农村、乡镇的居民收入及经济发展水平与城市及主城区之间的差距逐渐缩小，前者对区域房地产的消费力也将大幅度提升。
成都实行城市经营战略，土地出让收入是其重要资金来源，而土地公开招拍挂导致地价飞速上升。今年成都南三环已现出每亩万元的天价地块。同时，由于二环内的开发已基本饱和，基本已无地可供，开发方向已集中在三环内外，直接导致三环和远郊的地价也一路飙升，与主城区的地价差距逐渐缩小。这种趋势拉动了作为成都“客厅”的双流的地价也快速攀升，同时，成都房市旺盛的市场行情对双流也有强大的辐射作用，由于主城区房价较高，以及开发用地越来越少，房产开发的“远郊化”趋势将会逐年强化，双流正在成为或者说将很快成为各房地产开发商的主战场，而这里相对较主城区低的房价也同时意味着较大的升幅空间。因而，可以预见双流的房价在未来几年内都仍将维持较快涨势。这对双流房产开发而言机会不言而喻。
成都几年后将建成的地铁对经济拉动作用巨大，双流临近地铁线终点，与成都的联系将进一步加强，这也会促进双流的物业升值，双流房产开发向好的基本格局在未来数年内不会改变。
威胁：
近两年成都和双流新开楼盘体量不断扩大，市场供应难以在较快时间内消化，导致楼盘销售速度普遍有所放缓。
国家房产新政使投机炒房之风受到抑制，这在一定程度上会削弱楼市的购买力。5年3月中国人民银行出台了“61号”文件,即《中国人民银行关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》。该文件调整了个人自营性住房贷款政策，上调个人住房公积金贷款率0.18％，下调超额准备金存款利率。中国人民银行年4月27日宣布，从4月28日起上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.58％提高到5.85％。其他各档次贷款利率也相应调整。该政策很大程度上限制了投机者资金的来源，提高了对投机者自有资金的要求。
银行系统很可能会提高按揭贷款的首付至四成甚至五成，这会抑制一部分购房者的需求。此外，贷款利率可能进一步提高，受加息影响，按揭月供提高后，购买者成本增加，降低不动产投资收益，这对购买需求将起到一定抑制作用。不过，央行大幅度加息的可能性几乎为零，其累次加息的累积效应也不会很大，因受人民币升值压力影响和国际压力，及国家实施的拉动内需扩大消费的长期政策，央行不可能出台大幅度加息的措施。
国家可能推出的其它房产新政，如传闻中的开征物业税等，将在一定程度上平抑房价涨幅，减少市场投机行为，并可能加重普通自住型购房者的观望心态。
2．成都房地产业发展趋势预测
1)房价保持相对平稳
二○○六年五月二十四日国务院办公厅转发建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。自年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。住房供应结构调整后，中低价位普通住房和经济实用住房供应量和市场比重的增加，使城市商品房平均价格降低。
从年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。房屋短期交易成本增加，排除了大量的炒房者和因担心房价上涨的提前入市购房者，客观上降低了市场需求，缓解了供应相对不足的矛盾，一定程度上降低了房价上涨的压力。
2)房地产行业又一轮的优胜劣汰
那些缺乏对产品和市场的研究，仅仅依靠概念创新和大量广告轰炸，希望短期套利的开发商将面临严峻的考验。相反对于开发经验丰富，经济实力雄厚，踏踏实实在市场中做产品的开发商，将会获得新的发展机遇和不断壮大的机会。房地产开发公司的行业格局业已形成，市场领导者、挑战者、追随者和补缺者，各占其位。房地产相关行业同样面临新一轮的优胜劣汰。房地产项目操作将更加依赖房地产市场研究部门或者市场研究公司的专业支持，市场信息收集和市场分析研究将在更加激烈竞争的房地产市场中有效指导和创造性的服务于房地产项目。可以断言，只有针对目标市场进行高度细分、对产品进行准确、恰当的定位、能够全面充分满足未满足需求的项目，才能取得较好的市场地位，获得满意的投资回报。
3)市场更加规范和理性
住房价格上涨在当前得到抑制，炒房行为大幅度降低，以及住房市场供应结构和需求结构逐步达到均衡，供需矛盾获得相对缓和。通过市场监管的加强，和违规违法行为惩处力度的加强，市场交易行为在一定程度上将更加规范和理性。
4)品牌竞争日渐成熟，产品向个性化、精细化方向发展。
在国家宏观调控下房地产业将实现新的整合，一些资金实力不雄厚、业绩不够好的中小型企业将被淘汰，房地产业的品牌竞争更加激烈。随着房地产市场的
日趋成熟，土地获得的难度和成本加大，迫使开发企业更加重视楼盘品质、自身品牌的塑造，产品向着精细化、个性化方向发展。预计年产品之间的品牌竞争会愈加明朗与激烈，坚持楼盘的品牌化、品质化将是成都房地产企业未来发展的必由之路。
5)外地企业与投资者来蓉置业持续升温。
近两年，越来越多的外地经济组织和个人来蓉置业，纷纷看好成都市场的巨大潜在需求和未来的投资升值前景。近年来成都房地产吸引外来投资迅速增长，成为诸多外来地产军团强势登陆的地产新高地，国内外知名地产商如香港九龙仓、菲律宾顶峰集团、菲律宾SM、阳光、国建集团、深圳华侨城地产、中航集团、重庆龙湖集团、新加坡盛邦、吉宝置业、仁恒等在成都直接或间接地拿下房地产项目。而先期进入的万科、中海、深长城，远大、华润置地、和记黄埔、上海绿地、融创、厦门滕王阁地产等也在扩张领地，向纵深发展，固定品牌地位。外来企业的扩张战略，向成都本土开发商提出了挑战，加剧成都楼市争。预计年后的几年中外地企业与投资者来蓉置业会持续升温。
6)房地产市场“外移”日趋显著，二环路外区域成为房地产市场的重点区域，新的城市区域将随着“外城市化”与房地产市场的发展逐步形成。
目前，成都二环路以内的土地资源已剩余不多，城市的未来的经济社会发展必需向外转移。近年成都市区出让的国有土地中，90％以上土地面积分布在二环路以外区域，二环路以内仅占不到10％。过去两年，随着向东、向南发展新规划公布，房地产市场已经呈现出向外发展的明显特征。近两年，二环路以外的商品房供应面积和交易面积占市区总量的比例已均上升到70％以上，房地产业发展中心向外转移的趋势已经相当明显，二环路以外的房地产市场在市区的地位进一步加强。随着成都城市圈建设的步步推进，成都房地产面临重大的发展契机，同时也将进一步促进和带动成都第三产业的发展，形成新的城市区域。
7)机遇与挑战并存
上文中对成都房市的不利因素进行了分析，在存在未来国家会加强楼市宏观调控的预期的同时，成都房地产行业发展也面临巨大政策面的机会。
根据规划，成都市快速轨道交通网由1号线(南北方向主干线)、2号线(东西方向主干线)、3号线(东北-西南向骨干线)、4、5、6、7号线填充线辅助线，以及6号线支线等7条线路组成，线路总长度.15公里，设车站座。从近期来看，成都房地产行业发展面对“地铁效应”体现在贯穿南北的地铁1号线上，主要对其沿线现有房地产项目销售有一定的促进作用，以及对南郊和北郊毗邻地铁区域房地产发展有带动作用。
另外，成都成为国家新的特区，也会促进外来投资增加和外来人口涌入，这将为成都楼市注入新的强大的购买力，同时物流、商贸的进一步繁荣也会加强对商业地产的需求，
总结：
随着经济持续增长，居民收入不断提高，住宅需求趋于稳定增长状态，一直处于警戒线以下相对较低的住房空置率水平，代表了四川特别是成都市的市场需求具有较强消化力。住房分配的货币化，将有效引导住房消费观念的转变，使部分购房潜能转化为现实市场购买力。旧城改造的推进也创造出大量住房购买需求。值得一提的是成都市稳中有升的理性的房价水平也促进了一个良性发展的房地产市场健康成长。另外随着成都市“五路一桥”全面建成通车及贯彻实施年整体规划，周边县城加快城市化进程逐步形成以中心城为核心与周边卫星城串联融合为大都市的城市格局，更给成都市周边区县的房地产开发带来了无限商机。
第三章竞争分析
1.纯住宅项目竞争分析：
7年7月12日针对双流一些在售楼盘进行了市场调查，有关资料如下。
楼盘调查表（7年7月12日）
2。产权式公寓竞争性分析：
7月20日针对在售的小户型楼盘和较大楼盘中所含的小户型进行了调查，在各个调查楼盘中，鸿阁一号，书香尚品和罗曼星城代表了双流目前仅有的极少数以小户型为主的楼盘，其它楼盘以90-平方为主力户型，混合有一定比例的小户型。
楼盘名称：鸿阁一号
地点：成都市人民南路南延线
开发商：四川晋元实业有限公司
均价：元
面积区间：一期40-80，二期尚未开盘（均为80平米以上）
开盘时间：月6月
总户数：一期户，共户
容积率：4.89
绿地率：33%
楼层：24层
占地面积：
总建筑面积：11.8万平米
其它：9年3月交房。此楼盘为成都大城南区域独有的以小户型为主的高层低密度景观社区）。一期只剩7套。
楼盘名称：书香尚品
地点：西南航空港长城路与临港路交接处
开发商：成都市加贝置业有限责任公司
均价：3
面积区间：一期50-90，二期70-
开盘时间：7年3月
总户数：户
容积率：4.2
绿地率：30.4%
楼层：14层
占地面积：36亩
总建筑面积：5万平米
其它：50平米的已售完。12层以下已基本售完。12-14层均价元。
楼盘名称：罗曼星城
地点：西南航空港川齿路号（民大旁）
开发商：成都渝佳房地产开发有限公司
均价：未定
面积区间：30-92
开盘时间：7年8月
总户数：户
容积率：4.5
绿地率：16%
楼层：15层
占地面积：5亩多
总建筑面积：
其它：
楼盘名称：东升国瑞
地点：双流长冶路二段
开发商：成都瑞耀置业有限公司
均价：元
面积区间：89-
开盘时间：7年3月
总户数：户
容积率：2.5
绿地率：16%
楼层：11层
占地面积：6万平米
总建筑面积：5.8万平米
其它：60平米左右共20套，目前只余一套。89平米的只剩十套
楼盘名称：久居福
地点：成都航空港(神仙树南路9号)
开发商：四川和为贵实业有限公司
均价：0(二楼起价,每上一层加50元)，其中80多平米的户型起价元。
面积区间：83-（主力83-，除83，88，外都是大户型））
开盘时间：年11月
总户数：多套(其中一期0余套)
容积率：3.98
绿地率：45%
楼层：17+1高层电梯公寓
占地面积：亩
总建筑面积：45万平米
其它：83与88平米的户型占一期供应总量（0余套）的近70%。一期分为三个批次销售，现正在进行一期二批次的销售，剩余房源约套。
在实地调查的同时，还通过网络杂志等媒体了解了其它楼盘如翰林南城、新航印象、盛世名居、齐盛艺境等的供应与销售情况（06年11月开盘的盛世名居与新航印象已全部售完，06年10月开盘的翰林南城的小户型已售完）。由实地调查情况及通过其它渠道对双流楼盘的初步调研可见，目前双流小户型商品住宅供应较少，市场需求旺盛，销售速度较快，具有较大的开发前景。因此对本案的产权式小户型公寓，应该有较大的市场机会。
3.酒店与商业项目竞争性分析：
3.1酒店项目竞争分析
略。
3.2商业项目竞争分析：
双流集中型商业项目调查表
由上表可见，根据商铺总价等于20年租金的定价原则（按静态回收期计算），商铺定价在元/平米的均价水平是合理的。另对成都写字楼租金价格进行了抽样调查，数据如下：
成都写字楼租赁价格抽样调查表（9年8月23日）
由于双流目前写字楼较少，商务办公区尚不发达，有关调查数据尚不翔实，故仅抽取部分成都写字楼作为样本进行参照。
第四章、项目SWOT分析与定位
1、优势（S）：
·项目定位准确，填补了区域内高端酒店的市场空白，利于打造品牌形象，实施品牌战略，从而降低营销费用和加快销售速度；
·项目规划具有差异化特色及产品创新优势（如酒店采用传统建筑风格与现代设计的结合；商业办公与住宅三部分的景观共享；酒店式小户型公寓的6+1电梯公寓等），增强市场竞争力；
·项目处于双流县极具发展潜力的城区，市政及基础设施配套即将完善，道路通达、交通便利；
·项目西、南两侧均为生态绿化带，景观环境极佳，这一城市的绝版地块，有利于提升景观式住宅和生态型酒店的居住与商用价值
·区域房地产市场连年稳步上涨，为地块带来了较大的升值潜力。
·地块面积较大，便于规划设计，并且利于产生大盘效应，减小营销压力。
·商业、酒店与住宅联动开发，便于为住宅打造综合配套设施，提升楼盘品质。同时，这种城市广场型的复合型项目，具有满足人们居住、集会、交往、休闲、娱乐、餐饮、交通等方面需求的功能，有望成为双流的地标性建筑。
·已与双流县政府签订投资协议，县政府已同意将建成后的酒店作为政府公务接待酒店和会议中心。项目地址位于未来以流县政府的对面，这客观也也有利于项目分享行政中心地段的区位优势。
2、劣势（W）：
·项目尚处在动工伊始阶段，外观形象无法完全打造
·双流本地的经济与商业尚不发达，酒店的品牌与吸引力尚难与成都市区的高星级酒店相比。
·区域内人居与商业气氛尚不成熟，市场承接力有限，商业区的繁荣对该地区人口增长的依赖较大，此外，酒店建成后的入住率和使用率可能受到一定影响，因而为保证酒店经营效益，公关与营销成本可能较大，商业区的招商费用可能也较高。
·纯住宅建筑面积为23.6万平米，商业住宅达10.5万平米，如果定位不好，二者之间可能互相产生竞争，且住宅体量总计达34万平米，市场难于在短期内消化。
·本案包含商业与住宅两类物业，可能部分购房者会认为商业区会影响其居家环境，从而影响其购买意愿。
·商业住宅部分，其土地使用年限为40年，比之纯住宅项目的土地使用年限70年而言存在一定劣势。
·写字楼入驻率不仅依赖于项目品质，也依赖于周边商业办公气氛和配套设施的完善。投资者可能出于对断租率较高的担心而影响项目销售。对开发商而言，；写字楼等商业物业的利润回报尽管比商品住宅高出许多，但也存在投资回收期较长，资金压力较大的问题。
应对策略：
·实施企业品牌战略和相关广告宣传，以企业品牌支持项目品牌形成。
·加强营销力度，树立区域市场的知名度。
·加强项目招商，引进适合本地消费与经济发展水状况的商业业态。
·做好项产品设计与项目定位，优化项目策划方案并保证有效的策划执行，充分把握市场需求，以利项目建成后的快速销售。
·根据开发经营的重要时间节点严密科学地安排资金投资计划，做好现金流量预测。尽快上马住宅项目如小户型公寓，以期快速销售和快速回笼资金，支持后续的商业物业开发，减轻资金压力。
·加强招商策划·宣传和执行工作，争取吸引成熟的，有品牌号召力的企业入驻，从而打开后续市场。
·对写字楼采用灵活的运作方式，如租售并举，带租约销售等，化解只售而销售
乏力的风险。
3、机会（O）：
·近期内区域住宅房地产市场供需平衡购销两旺，价格平稳增长，市场前景看好。
·随着旧城改造力度的加大及农村人口城镇化进程的加速，区域内人口数量和对房产的被动性需求会迅速增加，同时由于区域市政配套设施的更新及完善，本案的产品性价比会大幅提高。
·在健康宜居城区打造健康生态概念的楼盘，符合现代人的生活观念。
·根据目前经济发展和全球经济一体化的形势，从长远来看，越来越多的外企和合资企业会涌入成都这个西部最大的中心城市，而主城区高昂的商业办公成本，将使其中的不少企业选择在不久的将来成为成都次中心的双流安家落户。另一方面，许多中小企业尤其是发展中的民营企业进入双流购买办公用房的数量会越来越多。
4、威胁（T）：
·国家宏观调控政策形成房地产行业系统性风险，特别对投资类客户心理因素影响较大。
·片区内住宅在售项目较多，市场竞争激烈，可能造成部分客户分流。
应对策略：
加快开发速度与效率，以占领市场先机，也规避了未来时日久长后可能加大的政策面风险。不过，从目前发展态势来看，并结合市场自身规律，只要不发生不可抗力因素影响，在未来三年内，房地产业不会出现大的波动。即使国家出台严厉的打压措施，由于地价的坚持和不断走高，房价基本无出现大幅下挫的可能性。
五、项目定位分析
1．购买人群分析
据统计目前在双流购房人中，50%来自县外，而在东升镇，外地购房者比例也在50%。在双流及其东升镇居住生活的比较优势，将会吸引越来越多的外地购房者。另一方面，在双流宏观经济面不断向好的前提下，随着双流本地人口的增加及其购买力的增强，本地人的住房消费也必将会水涨船高。同时，由于近年来双流大力加强旧城改造与拆迁力度，由此产生的被动性购房需求也将进一步推动双流房价的上涨。根据实地询问发现，有相当部分的农民家庭户在获得数套政府安置房后，会选择留一两套自住而将多余的房源以较低的价格卖掉（因政府安置房属集体产权），而在资金流入后，如果没有找到更好的投资渠道，也会考虑选择购买具有公开产权的商品房作为投资，另外，也不乏因对政府的安置房的品质、配套、地段不满意而选择将其卖掉换买地段更好、品质更优、配套更完善的商品住宅的。所有这些因素的合力将对双流房产开发带来巨大的影响。
目前以双流小户型楼盘的购买人群主要由三部分人构成，一是本地居民，近年来双流经济超常发展，本地人经济实力有较大提高，但相比成都仍有一定距离，而目前双流较好地段的房价与成都郊区的房价差别已不大，多数本地人还是难以承受，因而选择购买此类楼盘总价便宜，可以承受。二是外地来此居住或投资的人。双流将逐步成为城市副中心，与成都经济圈融为一休，居住环境与条件不断改善，距成都不远，交通非常便捷，许多希望在成都安家落户但无力购买成都较高房价商品房的外地人选择在双流买房居住。另外，也有许多看好双流未来发展前景的人在这里投资置业，一可增值保值，二也可自己居住，而低总价、低首付、低月供的小户型成为其投资的首选。三是因工作关系租住在双流的白领阶层，兼有投资或自住两类。这部分人多数年龄比较年轻，虽然收入较高，但积蓄不多，同时由于年轻，有一定的投资眼光，往往选择小户型作为其过渡性的居住物业。除此之外，还包括年老后从外地返乡的本地人，以及短期投机的炒房者等。
根据抽样市调资料，将有关购房者来源情况列表如下：
双流东升楼市物业消费者来源分析
2、市场定位
根据双流房地产市场环境及项目用地的素质，项目整体定位为现代时尚风格与汉代建筑风格相结合的，集商务、旅游、会议、接待和休闲为一体的五星级酒店及多种业态的综合商业区。
3、产品定位
项目档次定位：双流地区最高端的服务最优、综合配套最完善的五星级酒店，及双流高品质的综合商业服务区。
（一）总体规划设计与布局
本项目的规划更多的
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